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相比新城控股,华夏幸福是不是弱爆了?

2020-05-21

立刻就要春节了,这也是力场君年前的终究一篇文章,然后也就该歇啦,不春节后也策划了几篇自以为写的还不错的内容,也请我们持续支撑力场君!在此也向各位拜个年,并祝我们庚子年万事顺畅!闲话就这一句,仍是接着聊公司。力场君把新城控股和华夏美好放在一同,做比照剖析,是觉得这两家公司有许多共同点:现在总市值都在8百多亿、相差无几;运营形式也各有特色,一个是工业园区拉动,一个是归纳消费广场拉动,背面都指向凭借这些形式贱价拿地;两家公司此前也都经历过各自不同的危机,一个是堕入债款危机、不得不投靠了安全集团,另一个则是董事长个人问题、现在还在里边呢。这两个事例比照起来,是不是很有点意思?尽管两家公司总市值差不多,可是力场君以为,这两个公司的数据体现却有很大不同,指向运营功率和盈余才能也有很大不同,那么谁是轻视、谁又被高估,投资者心思应当有杆秤。实在价值,便是那定盘的星。第1维度:规划、成绩与生长到现在,新城控股和华夏美好都现已发布了《2019年12月份及第四季度运营简报》,规划、成绩与生长性可以直接类比。1、从规划来看,新城控股累计出售面积约2432万平方米,华夏美好房地产开发签约出售面积1183.36万平米,不到前者的一半;2、从成绩来看,新城控股累计合同出售金额约2708.01亿元,华夏美好房地产开发签约出售额1027.94亿元,不到前者的40%;3、从生长性来看,新城控股合同出售金额同比增加22.48%、出售面积同比增加34.21%,华夏美好开发签约出售面积同比-21.23%、签约出售额同比-20.42%,一增一减。力场君特别提示我们留意一下两家公司,在各自特别范畴的收入增加。新城控股发表的吾悦广场出租率最低的是新建吾悦广场,但也高达91.15%,吾悦广场总计359万平米收成了41.08亿元的租金收入,较2018年的22.13亿元将近翻了一番。而华夏美好就显得弱了许多,2019年全年工业园区结算收入额仅同比增加了22.85%,特别是在“大本营”固安,“华夏美好工业港投资有限公司”的出租率只要67.07%,并且以出租率现已到达100%的固安美好基业仓储服务有限公司的数据来看,19.64万平米的可出租面积,仅换来了4195.04万元的租金收入,创收才能是很低下的。

第2维度:长时间成绩体现企业运营战略,终究一定要可以落实到好的成绩数据上。力场君在上周五发布的《东阿阿胶:会不会呈现全年亏本?》文章中,就强调过:有一个好的成绩数据,说的屁都是对的;没有好的成绩数据,说的再对,也仅仅个屁。没想到,还真被力场君说中了,东阿阿胶在周日就发了预亏布告。当然,这纯属意外,猜测成绩这个坑,力场君可不敢跳!

从曩昔5年的数据来看,华夏美好的营收高速增加,与新城控股摆开的间隔越来越大,在2014年时,华夏美好的营收仍是新城控股的1.3倍左右,2018年的间隔就现已拉大到了1.6倍左右。

但与此同时,华夏美好增收不增利的体现也挺显着,2014年华夏美好的归母净赢利仍是新城控股的3倍以上,可是2018年较新城控股仅高出了10%左右,两家公司几乎没有多大的间隔了。

第3维度:拿地本钱关于房地产开发公司,拿地本钱很重要、很重要,可是这个比照起来难度很大,规范模型应当是同期、同地域的拿地本钱比较,可是这个模型太抱负化了,两家公司哪那么好就在同期争抢同一地域的土地呢?所以,力场君也便是简略比一比,供我们参阅;有不妥或有失偏颇之处,也期望我们予以纠正。以武汉区域为例,华夏美好在2019年12月拿下了湖北省武汉市新洲区的一处地块,面积44,247.13平米、金额2.62亿元,折合每平米5917.89元;与之比较,新近时分的2017年,新城控股也曾拿到过武汉市江夏区的地块,面积51104平方米,金额11750万元,折合每平米仅为2299.23元,仅相当于华夏美好后期拿地本钱的一半以下。当然,仍是那句话,上述两区域域地块,间隔武汉市中心间隔差不多,但购买时期相差了2年,直接比照有失偏颇。可是客观来看,在2017年到2019年这两年,附近区域地块价格是否能翻一番?对此力场君是持保存情绪的。第4维度:融资本钱关于房地产企业来说,融资可谓命脉,一方面是能不能顺畅融到钱,另一方面便是融资本钱的高或低。无论是新城控股仍是华夏美好,都算是头部的房地产企业,不至于融不到钱;那么两家公司比拼的便是融资本钱。从资产负债表数据来看,截止到2019年3季度末,新城控股负债总额3986.23亿元、华夏美好3782.78亿元,相差不大;在除掉预收金钱之后的总负债,新城控股为1896.68亿元、华夏美好为2432.59亿元;除掉预收后的资产负债率,新城控股为41.78%,华夏美好为54.62%。这些数据指向:华夏美好的实在负债额,比新城控股多出了四分之一以上,负债率也更高、债款压力更大。再来看融资本钱,从支付利息金额来看,现金流量表的“分配股利、赢利或偿付利息支付的现金”科目在2019年前3季度金额,新城控股为75.71亿元、华夏美好为134.59亿元,其间新城控股现金分红33.68亿元、华夏美好为36.03亿元,对应着新城控股实践支付利息42亿元左右、而华夏美好则高达近100亿元。力场君前文说到,华夏美好实在负债比新城控股多了四分之一以上、将近30%,但支付的利息金额却是新城控股的2.5倍,孰高孰低立见高低。在2019年前3季度计入到费用中的利息支出,新城控股为6.55亿元,华夏美好则高达12.6亿元,约是新城控股的2倍。从最近一次海外融资本钱的维度,华夏美好可贵地小胜一局。华夏美好最近一次海外融资是本年1月15日发表完结境外发行12亿美元的高档无典当定息债券。其间包括3年期的5亿美元高档无典当定息债券,票面利率为6.90%。与之比较,新城控股最近一次海外融资是2019年12月17日发表完结2年期3.5亿美元的无典当固定利率债券,票面利率则为7.5%,较华夏美好更高。定论

上面的数据便是这样,力场君总结起来是以下几点:

1、长时间来看,华夏美好的创收才能增加较新城控股快,但盈余才能趋弱,与新城控股已几无不同;也即,新城控股的盈余增加更快。

2、最近一年,无论是签约出售面积仍是签约出售金额,新城控股都吊打华夏美好。

3、华夏美好在拿地本钱方面,较新城控股并无优势。4、归纳负债本钱,新城控股也甩开了华夏美好几条街。

5、华夏美好园区开发带来的直接收益,现在远低于新城控股的归纳消费广场带来的直接收益。

数据就摆在这儿,关于新城控股和华夏美好这两个总市值大体一致的公司,孰优孰劣、孰高孰低?回到本文的标题:比较新城控股,华夏美好是不是弱爆了?

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